中古マンションとは？購入する際の注意点と費用相場を統計データで解説

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本記事では、実際に中古マンションを購入した世帯の統計データをもとに、検討時のポイントや購入する際の注意点について分かりやすく解説します。
近年、マイホームの選択肢として、中古マンションを検討する方も多くいます。中古マンションには、新築よりも価格を抑えやすいことや、利便性の高い立地の物件を選びやすいことなどのメリットがあります。一方で、中古物件ならではの注意点や確認すべきポイントもあるため、事前の検討が重要になります。

中古マンションとは？

中古マンションとは、一般に、過去に人が入居したことがある分譲集合住宅を指します。また、未入居でも建築後一定期間を経過した物件は、中古物件として扱われる場合があります。中古マンションの最も大きな特徴として、新築と比較した価格面での優位性が挙げられます。同じエリア・同程度の広さであっても、新築物件より2～3割ほど安く購入できるケースが一般的です。さらに、中古の一戸建てと比較すると維持管理の負担が軽減される点が大きなメリットです。外壁や共用部分の修繕・設備点検・管理は管理会社に任せることができます。
また、駅近など利便性の高い立地に物件が多く、住み替えや投資対象としても選ばれる傾向にあります。

中古マンションのメリット

中古マンションには、以下4つのメリットがあります。

• 価格が安く、コストを抑えられる
• 立地の良い物件が多い
• 実物や管理状況を確認しながら検討できる
• 築浅の中古であれば手頃な価格で防犯設備を備えられる

価格が安く、コストを抑えられる

中古マンションは、新築マンションより購入価格を抑えやすい点がメリットです。購入価格を抑えられれば、リフォームや家具・家電の購入、教育費などに予算を回しやすくなります。

立地の良い物件が多い

駅周辺や中心街など利便性の高いエリアには、すでに多くのマンションが建てられています。そのため、新築の供給が少ない人気エリアでも、中古マンションまで選択肢を広げることで、希望に合う物件を見つけやすくなります。

実物や管理状況を確認しながら検討できる

中古マンションは、購入前に実際の部屋を内覧できます。日当たりや眺望、周囲の音に加え、共用部分の清掃状況や修繕の実施状況、居住者の様子なども確認したうえで検討できます。

築浅の中古であれば手頃な価格で防犯設備を備えられる

築浅の中古マンションには、オートロックや防犯カメラなどの防犯設備を備えた物件もあります。設備や管理状況を確認しながら選ぶことで、新築マンションよりも購入価格を抑えつつ、防犯面にも配慮した住まいを選べます。

中古マンションを購入するまでの流れ

中古マンションの購入は、物件探しから決済・引き渡しまで、大きく7つのステップで進みます。まずは全体の流れを把握しておきましょう。

1. 物件探し
2. 物件の内覧
3. 購入の申し込み
4. 住宅ローンの仮審査
5. 重要事項説明・売買契約
6. 住宅ローン契約
7. 決済・引き渡し

まずは希望条件を整理し、不動産情報サイトや不動産会社を活用して条件に合う物件を絞り込みます。気になる物件があれば内覧を行い、設備等の状態や周辺環境、人通りの多さ、街灯の設置状況などをよく確認しておくことが重要です。
購入の申し込み時は、価格や引き渡し時期などの条件交渉も状況によっては可能です。適正価格よりも高いと感じている場合は具体的な取引事例を提示するなど、適切な根拠を示すことで交渉が成立しやすくなります。
申し込み後は、金融機関での住宅ローンの仮審査を並行して進めます。重要事項説明では、管理規約や修繕積立金の状況など物件に関する重要な説明を受けて、売買契約の締結に至ります。
売買契約を結ぶ際には、契約の証明として「手付金」を売主に支払います。手付金の目安は売買代金の5～10％ほどで、契約後のキャンセルは原則として手付金を放棄することで可能です。売主側が契約を解除する場合は、買主から預かった手付金の倍額を支払う「手付倍返し」の規定があります。
最終的な住宅ローンの契約を経て、決済と物件の引き渡しが完了します。
なお、中古マンションの購入申し込みから入居までの期間は、物件の状況や契約条件によって異なるものの、1カ月～2カ月程度が一般的です。

中古マンションの費用相場

国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査報告書」によると、中古マンションの住宅購入資金の平均は「3,321万円」です。物件価格以外にも、仲介手数料や登記費用などの諸費用も発生します。物件を購入する際にかかる費用と自己資金の内訳を押さえておくと、資金計画を立てやすくなるでしょう。

住宅購入資金の平均額と内訳

出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」

中古マンションの平均住宅購入資金は「3,321万円」です。このうち自己資金は1,329万円、自己資金比率は40.0％でした。5年前と比較すると、住宅購入資金の平均額は300万円以上上昇しています。上昇の背景は本調査の数値だけでは特定できないため、物件選びでは地域や築年数などの条件も踏まえて価格を比較する必要があります。自己資金比率は4割で、住宅ローンの活用が中古マンション購入における重要な手段となっていることが分かります。

中古マンションの諸費用

諸費用とは、仲介手数料や登記費用、住宅ローン関連費用、保険料、各種税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）の総称のことです。一般的に物件価格の1割前後が目安とされ、現金で用意しておくのが基本です。

統計データで見る中古マンションの検討ポイント

国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」から、中古マンションを選んだ世帯（三大都市圏）の検討ポイントを見ていきましょう。

中古マンションを選んだ理由と設備面の決め手

順位	住宅の選択理由（令和7年）
1位	価格が適切だったから（64.2％）
2位	住宅の立地環境が良かったから （46.6％）
3位	マンションだから（41.5％）

順位	設備等に関する選択理由（令和7年）
1位	間取り、部屋数（74.6％）
2位	住宅の広さ（63.1％）
3位	住宅のデザイン（36.1％）

出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」

中古マンションの選択理由として最も多いのは「価格が適切だったから（64.2％）」でした。次いで、「住宅の立地環境が良かったから（46.6％）」「マンションだから（41.5％）」という理由が挙げられています。価格面での優位性が最大の選択理由となっており、新築マンションとの価格差を重視する購入者が多いことが明確です。また、生活利便性の高いエリアに中古物件が豊富にあることも選択の後押しとなっています。

設備等に関する選択理由では「間取り・部屋数が適当だから（74.6％）」が最も多く、次いで「住宅の広さ（63.1％）」「住宅のデザイン（36.1％）」が挙げられています。価格面だけでなく、設備面でも満足度の高い選択が可能であることが分かります。

中古マンション検討時に妥協したポイント

住宅選択にあたり妥協したもの（令和7年）
価格（予定より高くなった）	24.6％
住宅の広さ	17.6％
間取り、部屋数	17.3％
特になし	30.7％ ※令和7年度新設

出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」

中古マンションを選ぶにあたり妥協した要素は、「価格（予定より高くなった）」が24.6％で最も多く、次いで「住宅の広さ（17.6％）」という結果でした。
一方で、「自然災害に対する安全性の高い立地」は5.9％、「防犯性能の高さ」は4.0％でした。ただし、この結果だけから、購入者がこれらを重視していたかどうかまでは判断できません。

中古マンションを購入した人の年齢・年収・居住人数

中古マンションを取得した世帯の平均年齢・年収・居住人数（令和7年）
世帯主平均年齢	46.7歳
平均世帯年収	764万円
平均居住人数	2.5人

出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」

中古マンションを購入した世帯主の平均年齢は、「46.7歳」です。「40代」が最も多く次いで「30代」が多くなっています。他の住宅種別と比較すると、30歳未満の世帯主が少ない点も特徴的です。収入が安定している中、結婚や子どもの誕生といったライフイベントに合わせてマンション購入を検討する世帯が多いことが読み取れます。
また、「50代」「60代以上」の世帯主も約3割を占めており、子どもの独立後の住み替えや老後を見据えた購入も行われていることが分かります。

中古マンションを購入した世帯の平均年収は764万円で、「400万円以上600万円未満」の世帯の割合が最も多い結果となっています。次に、居住人数を見ていくと平均2.5人でした。2人が36.4％と最も多く、次いで3人が28.1％となっています。他の住宅種別と比較すると2人世帯が最も多く、配偶者がいる世帯が半数以上あることから、子どものいない夫婦世帯からも選ばれていることが分かります。

不動産仲介業者の探し方

中古マンションの物件を探した方法を見ていくと、「インターネット」が最も多く67.1％で、「不動産業者」も51.4％と多くなっています。また、購入形態を見ていくと、不動産仲介業者を通じて購入する世帯が大半です。個人間での直接取引は非常に少なく、契約上のトラブル回避や専門知識の必要性から、不動産仲介業者を通じた購入が一般的な形態となっています。

築年数とインスペクションの実態

インスペクションの実施の有無と認知（令和7年）
インスペクションを実施した	11.9％（売主が実施9.3％＋自分で依頼2.6％）
実施していない	36.4％
分からない	48.6％
無回答	3.2％
インスペクションを「知らない」	64.9％

出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」

中古マンションの平均築後年数は、29.6年です。建築時期を見ると、「平成7年～平成16年」が最も多く、次いで「昭和60年～平成6年」が多くなっています。
インスペクションの実施状況は、「実施していない」が36.4％と「実施した」よりも上回っています。そもそもインスペクションを「知らない」と回答している方も64.9％と多くいます。実施した世帯を詳しく見ていくと「売主が実施した」が9.3％、「自身が検査人に依頼し、実施した」が2.6％となっており、売主が実施しているケースが上回っています。

後悔しないために！中古マンションを購入するときの6つの注意点

ここでは、中古マンションを購入するときの6つの注意点について見ていきましょう。

• 築年数や管理状況を確認する
• リフォーム・修繕の可能範囲を把握しておく
• 住宅ローン控除が適用されるか注意する
• 周辺環境の災害リスク・防犯リスクを調べる
• 管理費や修繕積立金を把握しておく
• 実際の建物と室内の状態を内覧時に確認する

①築年数や管理状況を確認する

②リフォーム・修繕の可能範囲を把握しておく

マンションは専有部分と共用部分に区分されており、リフォーム可能な範囲は制限されています。そのため、希望する改修が規約上実現可能かどうかを事前に確認する必要があります。また、概算費用を把握しておくことで、物件価格とリフォーム費用を合わせた総予算を正確に見積もることができます。

③住宅ローン控除が適用されるか注意する

中古マンションでも住宅ローン控除の適用は可能ですが、1982年1月1日以降に建築された（新耐震基準に適合する）住宅であることが要件です。1981年以前の物件は耐震基準適合証明書等で対象になる場合があります。購入前に適用条件を満たしているかを確認し、必要な証明書等の取得手続きを進めることが重要となります。

④周辺環境の災害リスク・防犯リスクを調べる

新居の購入を検討する際は、自治体のハザードマップで地震、水害、土砂災害などのリスクを把握しましょう。過去の災害履歴や避難場所、避難経路も事前に家族で共有しておくと安心です。
また、防犯面でのリスクも重要な確認事項となります。犯罪発生マップを確認し、周辺地域の治安状況や夜間の人通り、街灯の設置状況なども現地で確認しましょう。

⑤管理費や修繕積立金を把握しておく

管理費や修繕積立金の滞納者が多い物件は、マンション全体の資金繰りに影響するおそれがあるため注意が必要です。また、修繕積立金が近い将来値上げされる予定がないかも、購入前に確認しておくと安心です。ただし、積立金があまりにも安い場合は、必要な修繕ができず建物が劣化したり、大きな金額を一時金として請求されたりするおそれがあります。購入前に、長期修繕計画書、重要事項調査報告書、修繕履歴を確認しましょう。

⑥実際の建物と室内の状態を内覧時に確認する

図面だけでは分からない傷みや劣化がないか、内覧時に実際の建物や室内を確認しましょう。床を歩いて傾きがないかを確かめるほか、壁や天井のひび割れ・染み、建具や設備の動作なども確認することが大切です。

中古マンションを購入する際は防犯対策も欠かさず行おう

警察庁の統計によると、侵入窃盗の発生場所別認知件数は、すべての建物のうち一戸建て住宅が全体の3割で、マンションなどの共同住宅は全体の約1割を占めており、一戸建てに次ぐ割合となっています。中古マンションはオートロックや防犯カメラなどの防犯設備が設置されていない物件もあり、個人での防犯対策がより重要となります。玄関は補助錠を設置して侵入に時間をかけさせ、窓には、製品の性能や施工条件を確認したうえで防犯フィルム等を取り入れる方法があります。防犯カメラやホームセキュリティの導入も、住まいの状況に応じた対策の一つです。

出典：警察庁「住まいる防犯110番」

ホームセキュリティ「HOME ALSOK Connect」

防犯カメラ「HOME ALSOK Connect Eye」

ALSOKの屋外用カメラは、工事不要で設置できるほか、人感センサーによる自動録画やオプションの駆けつけサービスにも対応しています。人の動きを検知するとLEDライトが点灯するため、夜間や暗い時間帯でも状況を把握しやすく、安心感を高めてくれます。防犯性能を重視しつつ、導入のハードルを下げたい方に適した防犯カメラです。

中古マンションの購入に関するよくある質問

Q：築年数は何年くらいが狙い目ですか？

A：築年数だけで、狙い目を判断することはできません。価格に加えて、耐震基準、長期修繕計画、修繕履歴、管理状態、室内の状態を確認することが重要です。

Q：買わないほうが良い中古マンションの特徴は？

A：共用部の清掃やメンテナンスが行き届いていない物件、管理費や修繕積立金の滞納者が多いマンションなどは避けたほうが良いでしょう。

まとめ

中古マンションは、新築マンションよりも購入価格面を抑えやすく、希望するエリアで物件を見つけやすい点がメリットです。一方で、築年数や管理状況、修繕積立金、リフォーム可能な範囲など、確認すべき点もあります。統計データや費用相場を参考に資金計画を立てるとともに、災害・防犯リスクや室内の状態まで確認し、家族のライフスタイルに合った物件を選びましょう。